吳炤宇

摘要：廣東御璟品牌進入郴州十年，即郴州振鵬地產在郴州十年鑄就房地產輝煌歷史，開發項目有御璟城市花園、御璟華庭、御璟水郡等項目。2011年1月 ，郴州樓盤新秀——御璟華庭盛大開盤，在開盤初期，御璟華庭就以優質的學區、□佳的地段、優美的環境贏得了眾多購房者的青睞。振鵬地產所打造的御璟華庭不僅為郴州地產注入了活力，對郴州人民的生活品質有本質上的影響。去年房地產市場冷落低迷，政府限價、成交下降 、業績下滑、資金緊張等等關于房地產的話題卻是被人們談論的熱火朝天。那么，房地產現在到底處于一個怎樣的階段 、未來樓市的走勢如何、對郴州樓市會有哪些影響？剛需買房應該買什么樣的房子實現增值或保值？帶著一系列疑問，我們請到了御璟地產營銷總監吳總，一起就近期的樓市問題做一些了解。

郴州易房網/新網房產：您好，我們是郴州易房網/新網房產的編輯記者，很高興能對您進行專訪，首先跟我們易房網網友介紹一下自己吧。

振鵬地產吳總：各位朋友們大家好，我是吳炤宇，2005年隨振鵬地產來到郴州，到今天已經有十年，現任【御璟城市花園】四期水郡和【御璟華庭】兩個項目的營銷總監。

郴州易房網/新網房產：御璟品牌進駐郴州十周年，您也在郴州足足扎根了十年！您成功運營的【御璟城市花園】、御璟華庭、御璟水郡等項目，在郴州都算得上是高檔小區或別墅項目，您作為郴州房地產行業的成功名人，您能跟我們分享您成功的經驗嗎？

振鵬地產吳總：主持人見笑了，我并不是什么名人，不過我們所做的項目確實都還比較成功。在2010年之前，不論品質還是價格，御璟城市花園都一直是郴州房地產業界的標桿，假如要寫郴州房地產十年志，作為郴州□高端別墅社區的【御璟城市花園】一定是繞不過去的。

這幾年我們□打造的御璟水郡和御璟華庭項目在市場行情不看好的情況下，一直沒太大的銷售壓力，這跟我們的精準定位和根據市場需求來開發產品有關，在建設之初就要充分為購房者考慮，如果說有什么經驗，那就是在不同地段建不同的產品滿足不同人群的需求，還有一點就是：我們的營銷策劃團隊與開發商隸屬于同一個集團公司，是全程營銷代理，從拿地就開始跟進各項工作，與開發商的溝通與互動很充分，這一點可能是其它代理公司很難做到的。

郴州易房網/新網房產：非常感謝吳總跟我們分享成功的寶貴經驗，吳總真是謙遜有佳。每個人的成功都有自己□的道路，根據您的經驗，您怎么看2015年郴州房地產的現狀？您覺得今年的整體市場走勢如何？有何期待？

振鵬地產吳總：現在已進入4月，2015年的一季度可以說已經過完了，但我相信這一個季度，各個樓盤營銷□的日子可能都不太好過，即使中間有個春節在，大家都在打回鄉置業的牌，但估計成績是不理想的�，F在是整個市場環境太復雜，大家都在等，都在觀望。不知道其它項目怎么樣，近半年來，到我們項目來買房子的，投資的幾乎沒有，基本都是鋼需自住，這跟前幾年的市場狀況，已經完全不一樣了。

2015年接下來的情況，我不認為會有多大的變化，在政府層面，雖然在各項政策上有所放松，偏向“支持”和“促進”，但又在另一方面推行一些政策，比如不動產登記，雖然這一政策并非針對打壓房地產，但對卻實實在在地打擊了投資客。

再看本地的現實情況，各樓盤的存貨量隨著工程進度會繼續增加，銷售速度可能會比較緩慢，這時候市場的價格會有些波動，因為有些樓盤資金壓力大，難免要通過各種形式的降價促銷來吸引和獲得客戶，但總體來說應該不會出現房價大范圍和大幅度的下降。

關于現在頻頻出現的疑似價格戰，我認為各個項目把價格作為武器來使用也是不得已為之。而且，大家應該已經注意到了，在價格方面，不論你做多大的讓步，購房者都是不會滿意的，因為沒有人能把價格拉回十年前，哪怕是五年前去，而消費者的心理價位其實一直停留在那里。所以，我們應該把目光從價格上移開，認真想一想，我們能給客戶什么樣的服務和附加值，我相信，當我們切切實實地為客戶著想了，成交也就是自自然然的事情了。

郴州易房網/新網房產：謝謝吳總對郴州房地產市場如此細致、精準的剖析，那您公司的御璟華庭項目的住宅和商業部分在市場上的優勢能跟我們簡單介紹一下嗎？

振鵬地產吳總：若說【御璟華庭】的優勢，其實用兩個字就可以概括了，那就是：地段！我們不是□□，但我們離繁華不遠，是真正的鬧中取靜的市□。住宅還一個優勢就是我們的面積大小適中，而且戶型設計合理，得房率高，很實用，裝修的改動很小，所以，看過我們房子的人，基本都很滿意。

我們的商鋪，現在還沒有正式的推出，只接受登記和認籌，除了地段這一明顯優勢外，我們是□立鋪，不是商場鋪，相對來說，投資的風險比較小，這批商鋪的面積也不大，在35-104㎡之間，總價不會很高，在這個地段，買了就可以收租，以租養貸，沒有什么后續的投入和壓力。

郴州易房網/新網房產：據說，御景六期即將面世！選址就在王仙嶺風水□，您能用簡單的話語為大家說一下這個項目的亮點嗎？

振鵬地產吳總：是的，在2014年的房展會上，御璟六期已經有了□次亮相，不過真正推出要等到下半年了�！跤谟�璟六期的亮點嘛，王仙嶺的環境自不必說，山明水秀，宜居宜人，但他□大的亮點肯定是超過環境的，在這里我就不劇透了，到時請大家到現場去感受和體會吧。

郴州易房網/新網房產：御璟集團到現在已經開發到六期了，而振鵬地產在郴州也是經營多年，從您的角度看，企業□突出的特征是什么？為什么在短時間內得到了大眾的認可？

振鵬地產吳總：這個問題其實在之前就已經提到過一些了，一個項目的形象基本就代表著一個公司的文化，所以，想了了解任何一個公司，看他的出品就行了，御璟品牌得到廣大民眾的認可并不是短時間在一天兩天就做到的，而是這么多年來，振鵬地產一直堅持“客戶□上，以人為本”的原則，好的聲譽一定是實實在在做出來的，□不是通過廣告打出來的。

郴州易房網/新網房產：吳總字字講得是入木三分��！那么振鵬地產到目前為止，營銷方面有沒有遇到過大的問題呢，您又是如何解決的呢？  

振鵬地產吳總：都十年了，不可能說一點問題沒遇到過，08年的金融危機和現在的市場危機不是都遇到了嗎？但是我們公司一直很遵紀守法，完完全全按著國家的政策法規在行事，所以也規避了一些風險。如果要舉個什么例子來說明曾經遇到的困難，我就說在我們公司比較少見的一次延期交房吧，御璟華庭項目是我們在郴州做□個在市□的項目，有些情況初期沒有預計到，市□項目在施工時間上是有很明確的規定的，面且但凡來檢查就要停工，還有地質情況的的復雜也超出了我們當初的預期。所以，工期比預期要長得多，加上辦證的手續繁雜，可以說沒有哪個樓盤是可以在交房之前辦結所有的手續的，只是大家的體諒程度不一樣罷了。不過通過我們工作人員的耐心解釋，還是獲得了大部分客戶的諒解。

郴州易房網/新網房產：去年整體全銷售都有所下滑，在郴州也能明顯的感覺到整體樓市不如2013年，□近很多網友都在問一個問題：2015年郴州的房還有投資□嗎？借此我們想聽聽您的看法。如果覺得可以買，那么什么樣的房子能實現增值或者保值。

振鵬地產吳總：我只能這么說，如果說你沒有更好的投資渠道，買房子還是可以達到保值和增值的作用的。房子作為固定資產，只要不是戰爭年代，相對來說都是比較穩定的，現行環境下，把房子短期投資來炒作的意義已經不大了，但若長期持有，穩建上升和對抗通脹還是沒有問題的。

□于買什么樣的房子比較好，大致可以從以下幾個方面去判斷：

1、看地段：宜□不宜郊區。較偏的位置可能價格比較有優勢，表面看起來增值空間大，但在實際操作上是有問題的，不論哪個城市，要漲價，一定是地段好的漲得快。更重要的一點是地段好的房子需求大，容易變現。

2、看實力：宜現房不宜期房�；�本上施工速度比較能代表開發商的資金實力，□有實力的開發商才敢建成現房或準現房才賣房子，因為他不差錢吶。

3、看產品：宜商鋪不宜住宅。住宅不動產登記是財稅制改革的前奏，如果你已擁有多套住宅，我一定不會建議你再多買，但手上持有不同地段的或不同城市的兩三套房子還是沒有問題的。商鋪是沒有這方面的限制的，但投資商鋪有個需要注意的問題就是，□立鋪肯定要好過商場鋪，先不說傍的那個主子前途如何，商場鋪很多方面不在自己控制之內，所以，有實力，請買□立鋪。

郴州易房網/新網房產：買房對于任何家庭來說都是大事，作為地產專業人士，您看項目選房子肯定有自己□到的一面，郴州易房網/新網房產網友很多都是初次購房，對此您有什么建議或者經驗跟大家分享？

振鵬地產吳總：除了前面談到的幾點之外，如果是初次購房，我還是建議客戶買現房吧，可以實地看到房子的坐落、朝向，采光、通風、進出方面與否等等條件都一目了然，如果有時間，還可以跟已經買了的朋友聊一聊，聽聽他們的意見，也許價格會比買期房略貴一點，但不用等，爛尾或出其它問題的風險也低一些。