唐榮

5月3日，郴州汽車總站正式搬遷，它來了，立志打造出一張郴州城市新綜合體的新名片。它，時尚高端；它，充滿自信；它，實力雄厚；它，行業□端……它來了，你準備好了嗎？準備接受體驗城市新綜合體的現代化，準備暢享生活、工作、娛樂一條龍服務嗎？它，就是湖南友誼阿波羅集團進駐郴州的第二力作——友阿國際廣場。

八年前，友阿集團旗下的友誼中□落戶郴州，給了我們郴州市民一個生動具體的招牌形象，但是對于八年后的這一力作，網友們還是心存疑問的。 現針對友阿國際廣場的規劃、設計、招商、運營、管理等問題，記者采訪了郴州友誼阿波羅商業投資股份有限公司營銷總監唐榮。

一、 請唐總介紹一下友阿國際廣場的情況？

唐總：友阿國際廣場占地面積約60畝，總建筑面積30萬平米，邀請國內外□規劃設計公司設計。項目分為四部分，由國際名品購物□（主力店）、時尚潮流商業街、鉑金公寓、湖景豪宅為一體的多功能、現代化、綜合性的城市多維空間組成，整體采用世界上□先進的地產開發模式，打造成郴州□具□□□級的城市綜合體。

項目建成營業后，將以先進的定位、科學的經營管理，匯集世界一線品牌，力推“□”消費和“體驗式”購物，為消費者帶來全新的消費概念和生活方式，必將為郴州打造又一個全新的商業□，推動郴州城市的商業發展層級乃□改變城市的商業格局。

二、你們為什么再次選擇在郴州投資？

唐總：主要有幾個方面的因素，一是郴州目前的商業層級與強大的消費需求不相匹配，郴州的商業急需在業態、檔次、定位、結構上進行升級。友誼阿波羅2005年進入郴州開發友誼中□已有八年的時間，對郴州商業有著充分的認知和了解以及對郴州消費人群也非常的熟悉。目前郴州商業仍然處于初級階段，整體檔次低、業態重復率高，配套的餐飲、文化、休閑、娛樂跟不上，與郴州強大的消費后勁和現有商業需求矛盾越來越激化！尤其是近幾年，在郴州市委市政府的正確領導下，經濟得到了飛速發展，郴州目前的商業格局已經遠遠落后于城市發展要求，其中關鍵問題在于“郴州核心——北湖商圈沒有一個能滿足城市需求的高品質購物□”！

二是隨著汽車總站的搬遷，為郴州打造一個世界級的城市綜合體提供了一塊□無僅有的商業□。從所周知，任何一個城市□有影響力的購物□和城市綜合體無不都處在城市□的核心干道交匯處，具有□好的交通便達性和展示性，比如北京新光天地、廣州天河城、深圳萬象城。原汽車總站地塊一直以來占據了郴州□□，國慶北路與同心路交匯處，處于北湖商圈□為核心的位置，同時□占北湖公園的□排，擁有得天□厚的交通優勢以及其他任何項目都無法比擬的占位優勢和景觀優勢，具備□好的□效應和聚財效應。

三是郴州需要一座世界級的城市綜合體，這不僅僅是市委市政府的意愿，更是郴州市人民的心愿。如果郴州城市□擁有一個國際級、大規模、優規劃、高品質、重運營、精環境的購物□，不但能激活區域消費能量，更將成為郴州經濟發展的推手，成為郴州市民來消費的□購物天堂。憑借著友誼阿波羅進入郴州多年的時間，一直以來都在承擔著帶動郴州城市商業升級、提升郴州形象、完善城市配套的責任與義務。所以友誼阿波羅再一次選擇郴州，再一次承擔著郴州城市商業升級的責任與義務，這不僅僅是友誼阿波羅的意愿，也是郴州市委市政府的意愿，更是郴州人民的意愿。

三、請問友阿的實力？目前經營的狀況？

唐總：友阿的整體實力是湖南其他任何零售企業都無法比擬的。公司于2009年在深交所上市，股票代碼002277，一直以來都占據長沙百貨零售市場的半壁江山，旗下擁有包括“友誼”、“阿波羅”、“友阿春天”、“友阿百貨”、“友阿奧特萊斯”等多個□商業品牌，在湖南和郴州已擁有□廣泛的客戶基礎和□高的市場知名度，公司核管理團隊,從事于零售達40多年，具有豐富的管理經驗。公司資金實力也是非常雄厚，每年的利潤額穩居湖南零售企業□位，成為全國□賺錢的商業公司之一。并且擁有湖南□大的小額貸款公司和投資擔保公司，還參股長沙銀行和資興浦發村鎮銀行。我們郴州項目公司注冊資金就達到6個億，是郴州□一個不需要貸一分錢款進行開發的房地產公司。

公司目前的經營非常的穩健，友阿一直以來的發展理念，就是不求□快，只求□穩，公司□近幾年不管是營業收入，還是營業利潤都保持在30%的增長，在全國的零售企業中是非常少見的。公司的發展戰略也是堅持“在長沙穩扎穩打，積極向市州推進”的戰略，一是改造和提升長沙現有的門店，二是加快在市州的布局，通過詳實、準確的市調之后，一有機會將會通過再建、合作的形式開發大型購物□和城市綜合體，擴大全省的版圖。

四、聽說你們的設計方案改了幾次，現在是怎么規劃的？

唐總：那就不只幾次，項目的規劃從10年就開始，歷時三年的時間，可以說是改了無數次，因為我們本身就是商業公司，對商業的要素非常的熟悉，知道要具備什么條件，達到什么要求，比如形象昭示性、動線組織、內部空間、購物環境該如何去規劃和設計，先規劃好，再動工建設，而不像其他開發公司，先建設，后招商，再改規劃，我們的整體規劃設計同時邀請了多家國內外□規劃設計公司規劃和設計，通過不同的規劃方案進行論證和比選，爭取達到□為科學合理的規劃，□大限度的保證整個項目的長遠經營和發展，所以現在我們的規劃可以說整個湖南都沒有如此優秀的規劃。

現在我們的規劃主要項目分為四個部分，由國際名品購物□、時尚潮流商業街、鉑金公寓、湖景豪宅為一體的多功能、現代化、綜合性的城市多維空間組成，整體采用世界上□先進的規劃設計理念和地產開發模式，將打造成郴州□□級、□具□的城市綜合體。

五、您覺得商業做得成功需要那些條件？友阿國際廣場有那些優勢？

唐總：任何商業的成功開發和運營，不單純只靠某個因素所決定，而是多個因素決定，比如地段好，這只是前提，但規劃落后，經營管理不善，也同樣也難以成功。我就針對我們項目的優勢大致的分析下，整個商業的建筑形態、內部空間、動線設計整體規劃可媲美北京、上海、廣州、深圳等國際化大都市的商業配套, 優勢太多，我這里就簡短的說幾點：

一是地段，地段是商業地產中開發過程中核心的要素，是商業成功的前提，我們項目位于原汽車總站，國慶北路與同心路交匯處，北湖商圈的核心，南邊就是公司旗下的友誼中□、步行街、蘇寧電器，北邊就是北湖市場、金陽市場、馬家坪市場等，占據了□聚人氣的位置和商業氣氛□濃的地方。

二是商業規模，體量不是越大越好，一定要符合城市的消費需求，商業體量一定要合理適當，我們項目的商業體量11萬平方左右，友阿在郴州擁有較高的市場知名度及顧客基礎，以及強大的招商實力和豐富的運營管理能力，11萬方的商業完全可以很好的運營和管理。

三是形象昭示性，我們項目采取“橢圓形主力店+L形商業街”的特色形式，建筑外立面與造型美觀大氣，形象和檔次高，與一般的結構造型有所差異化，會引起強烈的關注和吸引力。

四是動線設計，是規劃中一個核心的要素，我們項目的動線可以說是做到了極致，采用目前□為流暢的L型單一主線設計，空間感強，所有店面都在動線兩邊，都在人流的范圍內。另外，形式也是非常的豐富，采取觀光梯、扶梯、垂直梯、臺階、樓梯相結合的形式，很好的帶動了各個樓層之間的人流互動。

五是內部的空間結構和購物環境，現在的消費者越來越注重這方面，我們項目商業空間運用弧線設計，商業的空間感強；商業街街采取開敞式設計，過道達到十幾米寬，并設置了多個中空，□部采取玻璃天幕，使其公共空間充滿陽光，非常寬敞明亮，通風效果好。

六是運營管理，前期開發只是商業地產的一部分，后期的運營管理才是商業成功的核心，商業地產開發的企業數不勝數，但商業運營的企業卻□，友阿在市場的品牌影響力，市場知名度，強大的招商資源，豐富的管理經驗是湖南是其他零售企業是無可比擬的，這也是友阿的核心競爭力。

六、現在北湖商圈有幾個大的商業項目在同時啟動，您是怎么看待的？

唐總：是的，從去年下半年開始，郴州北湖商圈確實一下子增加了幾個商業綜合體項目，并都是大項目。我覺得這是好事，這充分顯示了北湖商圈作為郴州市商業的龍頭地位無可撼動，同時幾個大的綜合體的進駐，必然將北湖商圈老的商業格局重新升級換代。每座城市都需要一個帶領步入國際化的商業□，象誕生于1986年法國巴黎的拉德芳斯，發展于紐約之心臟的曼哈頓及東京核心區的六本木，再到廣州的天河廣場、長沙的五一廣場，他們就是因為薈萃了眾多的知名商家而成為了城市的一張名片和不可或缺的引擎，是城市發展水平的重要標志之一，具備□好的□效應和聚財效應。

所以，我認為北湖商圈的幾大綜合體進駐，不是誰吃掉誰的問題，而是優勢互補，共存共榮，共同把北湖商圈做得更大更強。

七、你們是怎樣進行商業定位的？現在有那些業態準備進駐？你們以后將怎樣進行經營和管理？

唐總：我們項目整體的商業部分采用的是國際名品購物□與時尚潮流商業街的定位形式，主力店定位為中高端，匯聚國際一線品牌，國際零售、高端餐飲、世界美食、星級影院、娛樂KTV等高端業態。商業街定位為時尚潮流人士的購物領地，匯聚時尚商品、潮流數碼、兒童樂園、趣味電玩、特色餐飲、休閑娛樂、美容美體等特色業態。整體業態包羅萬象、應有盡有，以體驗明星購物之旅為主題，打造多功能、時間消費型的時尚生活方式、休閑購物消費場所。

目前確定的商家有世界零售業□品牌沃爾瑪超市，溫莎KTV，星巴克咖啡，金牛角王中西餐廳，徐記海鮮，桂林人餐飲，巴西燒烤等知名品牌商家。當然主力百貨店是我們友誼阿波羅自己經營。

項目整體商業經營管理將會會由友誼阿波羅來統一經營管理，采用“五統一”的方式，即統一規劃、統一招商、統一推廣、統一經營、統一管理。

八、你們住宅和公寓的戶型設計有什么特點？

唐總：郴州的地理環境決定了郴州是一個多山少水的城市，水對于郴州人民來說，顯得尤其珍貴，而我們項目是處于北湖公園□排，我們的想法就是一定要將北湖公園的水融入到我們的項目當中，所以我們的住宅和公寓都是坐北朝南，直面北湖公園，前觀北湖公園、后靠劉仙嶺，在郴州是□無僅有的，雄踞風水□，稀缺□冠□全城。戶型面積是從60-140㎡之間，選擇空間較大。另外就是世界上的豪宅無不擇水而建，水岸物業□無不□占鰲頭。不管是廣州還是長沙，江景房是城市□□大的住宅。特別是汽車總站搬遷后，還城市以寧靜，以后住家會很安靜。

我們項目的鉑金公寓，是郴州□的臨湖公寓，填補郴州高端公寓的市場空白，集投資、居住、商務、辦公于一體。戶型面積在40㎡左右，整體規劃從客戶的喜好、品位出發，邀請國際美學設計團隊精心研制，從硬件、軟件服務、商務配套等各個方面都充分為客戶考慮，為客戶量身打造，它不僅是理想、舒適的居住之所，也是成功人士身份與地位的象征，還可以隨時隨地享受購物的樂趣。

九、外界都盛傳以后你們的價位會很高，是這樣的嗎？

唐總：說明市場對我們項目的預期還是蠻高的。雖然我們項目占據了郴州□繁華的地段，□好的景觀資源，□周全的城市配套，但我們的價位將充分尊重市場規律，與市場上臨近的項目價位相差不大，甚□優惠幅度還更大。這主要是因為我們公司是以商業經營為主導，房地產只是我們的副業。公司的發展主要□放在后期的商業運營上，而不像一般的房地產開發商，主要依靠開發銷售賺取利潤用于公司的開展，盡量的把價位拉高出售。